• 정비기본계획
• 안전진단
• 정비구역 지정
• 추진위원회 구성
• 조합설립
• 사업시행인가
• 관리처분계획
• 착공/준공단계

착공/준공단계 절차

STEP 1 착공준비(주택법 제24조)

• 감리자 선정
  • 건축 감리(토목 및 설비 포함), 소방 감리, 굴토 감리, 전기 감리, 통신감리
• 감리계약 체결

STEP 2 시공보증(법 제51조 및 규칙 제14조)

• 시장/군수 또는 토지주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선종한 경우 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 국토교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
• 건설산업기본법에 따른 공제조합이 발행한 보증서
• 주택법에 따른 대한주택보증회사가 발행한 보증서
• 은행법 제2조 제2호에 따른 금융기관, 한국산업은행법에 따른 한국산업은행, 한국수출입은행법에 의한 한국수출입은행, 중소기업은행법에 따른 중소기업은행 또는 장기신용은행법에 따른 장기신용 은행이 발행한 지급보증서
• 보험업법에 의한 보험사업자가 발행한 보증보험증권

STEP 3 착공신고(건축법 제21조)

• 감리자 확인
• 착공도면 준비
• 예정공정표 작성
• 건설기술자 배치계획
• 품질관리계획
• 시공보증서 제출여부 확인

STEP 4 입주자모집승인신청(조합 → 시장)(주택공급에 관한 규칙 제8조)

• 신청서류
  • 입주자 모집 공고 안
  • 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일이내에 발행된 것)
  • 동규칙 제7조의 규정에 의한 보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인 및 대지사용승낙서
• 처리기한
  • 신청일로부터 5일 이내(분양가상한제 적용주택의 경우 10일 이내)
• 입주자 모집공고 내용
  • 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호
  • 감리회사명 및 감리금액
  • 주택의 건설위치 및 공급세대수
  • 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 등

STEP 5 일반분양(법 제50조 제5항)

• 아파트 및 상가
• 주택의 공급방법 및 절차 등에 관하여는 주택법 제38조 준용
  • 조합원 분양의 경우 관리처분인가후 관리처분계획에 따른 분양계약 체결

STEP 6 준공인가 신청(조합 → 시장)(법 제52조 제1항)

제출서류

• 준공인가신청서
• 건축물ㆍ정비기반시설 및 공동이용시설 등의 설치내역서
• 공사감리자의 의견서 사본

STEP 7 준공검사 실시(법 제52조 제2항)

효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계행정기관ㆍ정부투자기관 연구기관 그 밖의 전문 기관 또는 단체에 준공검사 실시 의뢰 가능

STEP 8 준공인가 고시(법 제52조 제3항)

• 법정비사업의 종류 및 명칭
• 정비사업 시행구역의 위치 및 명칭
• 사업시행자의 성명 및 주소
• 준공인가의 내역

STEP 9 확정측량, 토지분할 및 이전고시(법 제54조)

• 준공인가 고시 후 즉시 대지확정측량을 하고 토지분할
• 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권 이전
• 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장, 군수에게 보고
• 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득

STEP 10 등기촉탁(시행자)(법 제56조)

• 이전고시 후 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청
• 이전고시가 있는 날부터 등기촉탁이 있을 때까지 저당권 등의 다른 등기 불가

STEP 11 청산(시행자 ↔ 분양받은 자)(법 제57조 및 58조)

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전자산가격과 종후자산가격 사이에 차이가 있는 경우 시행자는 이전 고시 후 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급(단, 정관 또는 총회에서 분할 징수/지급에 대하여 따로 정한 경우 관리처분인가 후부터 이전 고시일까지 일정기간 별로 분할징수ㆍ지급가능)

주택 일반분양

일반분양의 기준

재건축 조합원에 공급하고 남은 초과분에 대하여는 주택공급에 관한규칙에 따라 분양하되 20세대 이상일 경우 일반에게 분양해야 하면, 20세대 미만일 경우에는 임의 공급이 가능하다.

입주자 모집절차(주택공급에 관한 규칙 제8조)

입주자 모집시기

착공과 동시에 입주자모집공고(주택공급에 관한 규칙 제7조 1항)

• 주택건설대지의 소유권 확인한 경우
• 분양보증을 받은 경우

건축공정에 따른 입주자모집공고(주택공급에 관한 규칙 제7조 2항)

• 주택건설대지의 소유권 확인한 경우
• 연대보증을 받은 경우

입주자 모집시기 - 구분, 건축공정 구분, 아파트, 연립주택/다세대주택 및 단독주택, 제7조 제1항 단서의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우, 제7조 제2항 단서의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우 순으로 내용을 제공하고 있습니다.

구분	건축공정 구분
	아파트		연립주택/다세대주택 및 단독주택
	제7조 제1항 단서의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우	제7조 제2항 단서의 규정에 의하여 입주자를 모집하는 경우
분양주택	전체 층수의 1/2이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때	전체 층수의 2/3이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때	조적공사가 완성된 때
임대주택	전체 층수의 1/2이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때	전체 층수의 2/3이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때	미장공사가 완성된 때

복리시설 분양

부대/복리시설(부속토지 포함)의 소유자에게는 부대/복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우 1주택을 공급할 수 있다.

• 새로운 부대/복기시설을 건설하지 않는 경우로서 기존 부대/복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위 규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것.
• 기존 부대/복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대/복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소 분양단위 규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것.
• 새로이 공급받는 부대/복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액보다 클 것.